Top Finanz-Experte Michael Ernst im Interview mit seinen Mandanten.

„Herr Ernst, was ist Ihre persönliche Lieblings-Investment-Anlage?“

Wir als Wirtschaftskanzlei sind einer der stärksten Immobilienvermittler in unserer Region, spezialisiert auf den Bereich Immobilie als Kapitalanlage.

Man muss hier klar unterscheiden zwischen der Immobilie zum Eigennutz und der Immobilie zur Kapitalanlage. Die Immobilie zur Kapitalanlage ist meiner Meinung nach das beste Instrument, um Vermögen aufbauen zu können bzw. Vermögen aufbauen zu lassen. Dadurch, dass ich nicht selbst die Immobilie abzahle, sondern den Mieter habe, der mit seiner Mietzahlung den größten Anteil des Kredites bei der Bank abbezahlt, plus die steuerlichen Vorteile, macht es für mich den größten Sinn.

Ernst Michael, Ernst und Kollegen

Wir müssten es doch nur nachmachen. Doch die plakativen Ängste, die wir in Deutschland vor Problemen wie z.B. Mietnomaden haben, halten uns vom Immobilienbesitz massiv ab. So stark projizieren wir Ängste zu der Immobilie als Kapitalanlage, dass wir in Deutschland als kapital stärkstes Land die geringste Eigentumsquote in Europa haben. Es ist unglaublich!

9 von 10 Millionären sind durch Immobilien zum Millionär geworden

Beim Kauf einer Immobilie  übernimmt man den aktuellen Mieter. Sollte es zu einem Mieterwechsel kommen, haben wir alle Möglichkeiten und Prüfmechanismen, die man am Markt durchführen kann, angefangen bei der Schufa-Auskunft die wir einholen können, Einkommensnachweise, Arbeitsvertrag, Berufsstand, Mieterselbstauskunft usw. Da wir eine Miet- und Hausverwaltung aktiv implementieren, haben wir dadurch für unsere Kunden ein Mietinkasso und eine Kautionsverwaltung. D.h. unsere Kunden müssen sich aktiv um nichts kümmern! Wir haben im Schnitt aufgrund von den Lagen, die wir auswählen, um die 40 bis 60 Mietinteressenten, teilweise sogar bis über 100 Anfragen, je nachdem, um welches Objekt es sich handelt. Somit stellt es kein Problem dar, einen vernünftigen Mieter zu finden. Man muss die Interessenten nur richtig prüfen. Und falls jemand nach dieser Prozedur immer noch Bauchschmerzen haben sollte, dann gibt es für diese Fälle Versicherungslösungen, die die Risiken des Immobilienbesitzers  komplett absichern können.

Für mich sind es auch die steuerlichen Vorteile zur Immobilie, was mich persönlich so anzieht.

Die Versicherungsprodukte sind bereits seit 2005 alle steuerpflichtig, genauso wie die Investmentprodukte, es fällt seit 2009 die Abgeltungssteuer an. Bei der Immobilie kann ich mir hingegen immer noch immense Steuervorteile sichern.

Ich kann die Zinsen als Ausgabe abschreiben. Da gibt es verschiedene Abschreibungsmöglichkeiten, die man nutzen kann, von Bestandsobjekten angefangen, bis hin zu Sanierungs- oder Denkmalobjekte, die eine noch höhere Abschreibung haben.

Prinzipiell ist der Verkauf einer Immobilie, die ich als Kapitalanlage – egal welche Abschreibungsvariante – genutzt habe, nach dem zehnten Jahr steuerfrei. D.h. alle Gewinne, die in diesen zehn Jahren zusammen kommen, sind zu 100 % steuerfrei. Das Ganze ist gesetzlich verankert und kann man im Einkommensteuergesetz im § 23 nachlesen.

Auch unsere Mandanten sehen die Immobilie als Lieblings-Invest.

Hier haben wir auch tatsächlich die meisten Empfehlungen. Das ehrt uns und bestätigt wieder unsere Vorgehensweise bei den Objekt-Kriterien.

Bei der Objektprüfung sind uns diverse Kriterien wichtig. Die Lage muss passen. Eine gute Lage bedeutet, es sollte mehr Zuzug an Einwohnern sein als Wegzug. Wir brauchen öffentliche Verkehrsmittel, die müssen einfach erreichbar sein, Geschäfte des täglichen Bedarfs, um Lebensmittel einkaufen zu können, Schulen, Ärzte, Apotheken, Kindergärten.  Dann können wir von einer guten Lage sprechen.

Es sollte eine gewisse Anzahl an Wohnungen in einem Objekt vorhanden sein,  letztendlich ist es so, je mehr Wohnungen in einem Objekt sind, desto leichter bildet man eine Instandhaltungsrücklage. Wenn es Probleme geben sollte am Objekt und etwas investiert werden muss, dass es nicht zu hohen Sonderumlagen kommt, sondern dass durch die Rücklagen die Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen durchgeführt werden können.

Ein weiteres Kriterium ist der Grundriss von Objekten. Diese sollten:

  • funktionell geschnitten sein,
  • keine ellenlangen Flure,
  • bei denen Wohnfläche verloren geht oder
  • gefangene Räume,  sogenannte Durchgangszimmer.

Die Substanz vom Objekt ist sehr wichtig:

  • das Baujahr,
  • gibt es einen Renovierungsstau,
  • wie ist der Zustand von den technischen Anlagen,
  • wenn ein Aufzug vorhanden ist oder
  • die Heizungsanlage, aus welchem Jahr ist diese? Wie sind die Elektroleitungen?

Es gibt viele Details, auf die wir achten müssen. Wir gehen immer von uns aus, würden wir uns das Objekt für uns selbst kaufen um es im Bestand zu halten? Ansonsten würden wir das Objekt auch nicht weiter an unsere Mandanten verkaufen. Es kommt immer alles zurück.

Kurz um, die Immobilie ist für mich nach wie vor eine der besten Anlagen, die man tätigen kann und die für mich persönlich auch am besten bisher abgeschnitten hat. Die Immobilie als Kapitalanlage sollte in jedem Portfolio als Diversifikation vorkommen.

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Top Finanz-Experte Michael Ernst im Interview mit seinen Mandanten.

„Herr Ernst, was ist Ihre persönliche Lieblings-Investment-Anlage?“

Wir als Wirtschaftskanzlei sind einer der stärksten Immobilienvermittler in unserer Region, spezialisiert auf den Bereich Immobilie als Kapitalanlage.

Man muss hier klar unterscheiden zwischen der Immobilie zum Eigennutz und der Immobilie zur Kapitalanlage. Die Immobilie zur Kapitalanlage ist meiner Meinung nach das beste Instrument, um Vermögen aufbauen zu können bzw. Vermögen aufbauen zu lassen. Dadurch, dass ich nicht selbst die Immobilie abzahle, sondern den Mieter habe, der mit seiner Mietzahlung den größten Anteil des Kredites bei der Bank abbezahlt, plus die steuerlichen Vorteile, macht es für mich den größten Sinn.

9 von 10 Millionären sind durch Immobilien zum Millionär geworden. Wir müssten es doch nur nachmachen. Doch die plakativen Ängste, die wir in Deutschland vor Problemen wie z.B. Mietnomaden haben, halten uns vom Immobilienbesitz massiv ab. So stark projizieren wir Ängste zu der Immobilie als Kapitalanlage, dass wir in Deutschland als kapitalstärkstes Land die geringste Eigentumsquote in Europa haben. Es ist unglaublich!

Tatsächlich ist die „Chance“ einen Mietnomaden zu bekommen, wahrscheinlich gerade einmal bei 0,4 %.

Beim Kauf einer Immobilie  übernimmt man den aktuellen Mieter. Sollte es zu einem Mieterwechsel kommen, haben wir alle Möglichkeiten und Prüfmechanismen, die man am Markt durchführen kann, angefangen bei der Schufa-Auskunft die wir einholen können, Einkommensnachweise, Arbeitsvertrag, Berufsstand, Mieterselbstauskunft usw. Da wir eine Miet- und Hausverwaltung aktiv implementieren, haben wir dadurch für unsere Kunden ein Mietinkasso und eine Kautionsverwaltung. D.h. unsere Kunden müssen sich aktiv um nichts kümmern! Wir haben im Schnitt aufgrund von den Lagen, die wir auswählen, um die 40 bis 60 Mietinteressenten, teilweise sogar bis über 100 Anfragen, je nachdem, um welches Objekt es sich handelt. Somit stellt es kein Problem dar, einen vernünftigen Mieter zu finden. Man muss die Interessenten nur richtig prüfen. Und falls jemand nach dieser Prozedur immer noch Bauchschmerzen haben sollte, dann gibt es für diese Fälle Versicherungslösungen, die die Risiken des Immobilienbesitzers  komplett absichern können.

Für mich sind es auch die steuerlichen Vorteile zur Immobilie, was mich persönlich so anzieht.

Die Versicherungsprodukte sind bereits seit 2005 alle steuerpflichtig, genauso wie die Investmentprodukte, es fällt seit 2009 die Abgeltungssteuer an. Bei der Immobilie kann ich mir hingegen immer noch immense Steuervorteile sichern.

Ich kann die Zinsen als Ausgabe abschreiben. Da gibt es verschiedene Abschreibungsmöglichkeiten die man nutzen kann, von Bestandsobjekten angefangen, bis hin zu Sanierungs- oder Denkmalobjekte, die eine noch höhere Abschreibung haben.

Prinzipiell ist der Verkauf einer Immobilie, die ich als Kapitalanlage – egal welche Abschreibungsvariante – genutzt habe, nach dem zehnten Jahr steuerfrei. D.h. alle Gewinne, die in diesen zehn Jahren zusammen kommen, sind zu 100% steuerfrei. Das Ganze ist gesetzlich verankert und kann man im Einkommensteuergesetz im § 23 nachlesen.

Auch unsere Mandanten sehen die Immobilie als Lieblings-Invest. Hier haben wir auch tatsächlich die meisten Empfehlungen. Das ehrt uns und bestätigt wieder unsere Vorgehensweise bei den Objekt-Kriterien.

Bei der Objektprüfung sind uns diverse Kriterien wichtig. Die Lage muss passen. Eine gute Lage bedeutet, es sollte mehr Zuzug an Einwohnern sein als Wegzug. Wir brauchen öffentliche Verkehrsmittel, die müssen einfach erreichbar sein, Geschäfte des täglichen Bedarfs, um Lebensmittel einkaufen zu können, Schulen, Ärzte, Apotheken, Kindergärten.  Dann können wir von einer guten Lage sprechen.

Es sollte eine gewisse Anzahl an Wohnungen in einem Objekt vorhanden sein,  letztendlich ist es so, je mehr Wohnungen in einem Objekt sind, desto leichter bildet man eine Instandhaltungsrücklage. Wenn es Probleme geben sollte am Objekt und etwas investiert werden muss, dass es nicht zu hohen Sonderumlagen kommt, sondern dass durch die Rücklagen die Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen durchgeführt werden können.

Ein weiteres Kriterium ist der Grundriss von Objekten. Diese sollten funktionell geschnitten sein, keine ellenlangen Flure, bei denen Wohnfläche verloren geht, oder gefangene Räume,  sogenannte Durchgangszimmer. Die Substanz vom Objekt ist sehr wichtig, das Baujahr, gibt es einen Renovierungsstau, wie ist der Zustand von den technischen Anlagen, wenn ein Aufzug vorhanden ist, oder die Heizungsanlage, aus welchem Jahr ist diese? Wie sind die Elektroleitungen?

Es gibt viele Details, auf die wir achten müssen. Wir gehen immer von uns aus, würden wir uns das Objekt für uns selbst kaufen um es im Bestand zu halten? Ansonsten würden wir das Objekt auch nicht weiter an unsere Mandanten verkaufen. Es kommt immer alles zurück.

Kurz um, die Immobilie ist für mich nach wie vor eine der besten Anlagen, die man tätigen kann und die für mich persönlich auch am besten bisher abgeschnitten hat. Die Immobilie als Kapitalanlage sollte in jedem Portfolio als Diversifikation vorkommen.